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駐車場経営で儲けるための基礎知識

コインパーキングでの駐車場経営で確実に儲けるための知識を解説。実際にコインパーキング経営を手がけるオーナーの収入例なども紹介しています。

土地オーナーが知っておくべき駐車場経営のポイント

駐車場経営を考えるにあたり、主な駐車場の種類をいくつか挙げていきます。それぞれの特徴と、メリット・デメリットといえる点には、どのようなものがあるのでしょうか。コインパーキングによくみられる「ゲート式駐車場」や「フラップ式駐車場」のほか、商業施設や病院などの敷地内や周辺に設置されている「自走式立体駐車場」「機械式立体駐車場」について触れてみます。

コインパーキングの主なもの

コインパーキングにもいくつか種類があり、それぞれ出入庫の管理のための機械設備が違っています。ここでは中心となる2種類について触れていますが、新たな管理システムの開発も進められており、最近では、カメラで出入庫の管理を行うコインパーキングもあるようです。

コインパーキング・ゲート式駐車場

ゲート式駐車場とは、出入り口にゲートバーが設置されている駐車場のことで、利用を許可されている車だけが出入りできるようになっています。機械設備であるゲートを1台の設置すれば稼動できるため、初期費用のコストを抑えられ、駐車台数が増えるほど、コストの吸収もしやすいといえます。複数の車が出入庫を行おうとすると混雑することがありますが、事前に清算が行えるシステムを導入するなどでいくらか解消が可能です。

注意すべき点、デメリットとしては、ゲートバーの設備設置のための広さが必要になること。1台のゲートで出入りを兼ねるとすると、機械設備の設置スペースと、車がすれ違うための広さは十分に確保しておかなければなりません。ある程度、広さのある土地での運用がおすすめです。

コインパーキング・フラップ式駐車場

フラップ式駐車場とは、それぞれの駐車スペースに、車をロックするシステムのある駐車場のことです。「バーロック式」とも呼ばれています。車体の中央部分に「フラップ」と呼ばれる板状のロックがせりあがり、車を留めておくシステムです。

すべての駐車スペースに設置が必要なため、初期費用はかかってきますが、駐車スペースさえ確保できれば、数台でも運営できるというメリットがあり、狭い土地でもコインパーキングとして転用が可能です。

フラップを乗り越えるという不正使用が増えたこともありましたが、現在は、フラップを改良し、車止めを設置する場所を変えるなど、不正対策も進んでいます。

立体駐車場の主なもの

建物に併設されていたり、単独でビルやプレハブの建物として見かけることの多い立体駐車場。ここでは大きく2種類について解説します。

 

自走式立体駐車場

自走式立体駐車場とは、商業施設などによく見られる、各階と屋上に駐車スペースがある数階立ての駐車場のことです。駐車時は、車を運転して駐車スペースまで移動します。建物の地下駐車場もこれにあたります。スロープの形の違いで「フラット式」「スキップ式」「連続傾床式」の3つのタイプがあります。出入庫しやすく、荷物の出し入れなども容易で、屋上スペースを除くと、雨の日でも濡れなくてすむといった利便性のある駐車場です。 

機械式立体駐車場に比べると、維持費や管理費が抑えられるメリットがあります。ただ、十分な広さがないと、駐車しづらいことがあるので、駐車時や乗降時に接触したり、他の駐車車両との位置によって、出し入れが困難な場所ができてしまう可能性もあります。

機械式立体駐車場

機械式立体駐車場とは、エレベータやパレットなどの機械を操作して、車を駐車スペースまで移動させる駐車場のことです。「タワー式」や「多段式」などがあり、狭小な土地でも効率よく、多くの車を収容することが可能です。

駐車に関わる作業のほとんどを機械操作に頼ることになるため、機械設備に対する初期費用のほか、稼動中も設備のメンテナンスが必要なので、コストは掛かるといえます。利用に関しては、出入庫が重なると待ち時間が発生したり、車内に忘れ物をした場合などは、機械を操作して車を一旦出庫させる必要があるといったデメリットが。

駐車場経営を考えるならコインパーキングがおすすめ

コインパーキングの駐車場のタイプと立体駐車場を紹介しましたが、駐車場経営で確実に収益を考えるなら、立体駐車場の運用では難しいといえるでしょう。設備投資とメンテナンスだけでも、かなりのコストが掛かります。

自走式の場合、土地の広さが必要なのはもちろんですが、建物に対する設備投資もある程度は考えなければなりません。機械式の場合、建物を含め、システムや機械に対する設備投資とメンテナンス費用。駐車場として稼動させた後に、土地の利用方法を変更したいと考えることもあるでしょう。その場合もコインパーキングのほうがスムーズです。

活用したい土地の広さや環境、初期費用などを考慮して、「ゲート式駐車場」「フラップ式駐車場」といったコインパーキングを検討してみてはいかがでしょうか。

近年注目度が高まっているコインパーキングの経営

コインパーキングの経営サポート会社が増えたことや、不動産会社も多種多様な土地活用を提案することから、資産運用に熱心な土地オーナーなら駐車場経営に関する提案を受けた経験もあるでしょう。

一方、大都市圏で賃貸住宅の入居者用に月極駐車場を運営しているヒトなら、近年の若い世代のクルマ離れの余波を受けて、空きスペースに悩まされているのでは?

こうした時代背景などもあり、駐車場経営の中でもコインパーキングというビジネスの注目度が上がっています。土地活用は一般的に大きな投資をして中長期的に運用するものが多いのですが、コインパーキングに関してはローリスクですぐに収益化できる点が大きな特徴です。

駐車場経営で納める税金の種類と諸費用

コインパーキングをはじめ、駐車場経営も事業となりますので、所得税や固定資産税を納める必要があります。駐車場経営に関わる税金の種類や控除、納める金額の算出方法など、基本的なことにも触れています。駐車場経営の際に気になる諸費用の負担についても見ていきましょう。

固定資産税

駐車場を経営する場合の固定資産税は、自用地として税金が課せられます。固定資産税の算出ですが、固定資産評価基準に基づいて課税評価額決定し、それに標準税率の1.4%を掛けたものが納める税金額となります。

固定資産の評価は、自治体によって違うため、納める税金にも多少のばらつきがでることがあります。標準税率についても、自治体の財政状況により上がることも。マンション経営の場合、住宅用地に対する軽減特例の対象になりますが、駐車場経営の場合は、特に減税の措置はありません。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画区域の「市街化区域」内に、土地や建物を所有している場合に課せられる税金のことです。固定資産税にプラスされる形で課税されます。最大の税率は0.3%で、課税評価額に掛けたものが納める税金額です。

都市計画区域とは、開発も含めて計画・管理が必要と判断された地域のこと。そのうちの「市街化区域」は、現在すでに市街化している地域を含め、今後開発が予定されている地域のことをいいます。日本の土地の25%ほどが都市計画区域とされており、そのうち「市街化区域」は4%ほど。数字でみると少ないように感じますが、人口のほとんどがこの区域内に集中しているので、ほとんどの土地所有者に課せられるといえます。

都市計画税は、固定資産税と同様に自用地扱いとなるため、駐車場経営の際にも課税されます。

個人事業税

個人事業税は、個人事業主が地方に納める税金です。算出の仕方は、(収入-必要経費-専従者給与等-各種控除)×税率となり、税率はそれぞれの事業内容によって異なります。

駐車場経営の場合、「駐車場業」として個人事業税が課せられます。「建築物である駐車場を有する場合」は、建築物以外の駐車場を含めすべてのものが対象。この場合の建築物とは、屋根や柱のほか、機械式の駐車設備なども含まれるため、コインパーキングはこちらに該当します。「建築物以外の駐車場のみを有する場合」は、駐車可能台数が10台以上の駐車場に対して課税され、フェンスのみ設置の駐車場などが該当します。

所得税

駐車場経営の所得税では、管理状況によって所得内容の考え方がかわります。管理者を置いたり、車の出入りを規制したりしていると、保管責任が発生しますので、「事業所所得」「雑所得」となります。月極駐車場のような、スペースを貸しているだけという場合には保管責任がないため「不動産所得」になります。

駐車場経営では、必要経費や設備投資が抑えられるため、控除額が少なくなるので課税された税額をまるまる納める形になることも。しかし、所得税を事業所得として納める場合、収益が少なく必要経費が収入を上回っているなら、損益通算が可能。給与所得や他の事業所得から、損益分の控除を受けることができます。

収益が少ない場合は、雑所得で申告することになりますが、年間で20万円を超えないようなら、申告の必要はありません。

住民税

駐車場経営に関する収益などは、所得となりますので確定申告が必要です。利益がある場合には、給与所得などの他の収入と合算され、住民税が課せられるので、増税となることもあります。例えば、運用開始時に、初期費用や必要経費などで収益が得られなかった場合、総所得が減額となっていれば、減税されることになるでしょう。

管理委託料

月極駐車場の経営の場合は、ほとんどが自営ですが、コインパーキングを経営する場合は、業務委託することが多いでしょう。専門の業者に土地を貸すという形で運営します。管理・運営をすべて任せる「一括借り上げ」を導入しているところが多いでしょう。これは、収益に関わらず、一定の賃料を得る形なので、利用者が少ないときはいいとしても、多いときには減収となってしまうシステム。管理委託することで、多少収益が下がることも考えられますが、清掃や管理業務への心配がなく、メリットは大きいといえます。

管理委託料の相場ですが、月極駐車場で賃料の5~7%、コインパーキングだと5~10%と、どちらも業者によってばらつきがあります。

修繕費用

設備投資を行っていれば、それなりの修繕費用も掛かってくるものです。初期費用を上回ることはないとしても、コインパーキング経営の場合も、機械設備に対する修繕費用が挙げられます。一般に、コインパーキング経営は「一括借り上げ」を勧めている業者がほとんどです。一定額の土地の賃料が業者から支払われ、駐車場の管理・運営を専門業者がすべて執り行うもの。この場合は、設備の修繕も委託業務の中に含まれているので、費用の負担はありません。

費用負担メンテナンスなど基本的には専門業者にすべてお任せできるビジネスですが、土地オーナーとしては絶対に知っておきたいポイントに絞って、詳細ページで解説してあります。

月極駐車場とコインパーキングのメリット・デメリット

駐車場には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2タイプがあります。 それぞれメリット・デメリットは異なり、どちらがいいかを判断するには、立地特性やご自身がどれだけ開業や管理に時間を割けるかによるところが大きいです。それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

月極駐車場とコインパーキングのメリット・デメリット

経営サポート会社を選ぶポイント

土地活用を考えて駐車場経営を選ぶなら、経営サポート会社の選定は非常に重要です。管理人が常駐するわけではない駐車場。集金~清掃~トラブル時の対応などを、安心してお任せできる経営サポートする会社かどうかを見極めるには、どんなポイントがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

経営サポート会社を選ぶポイント

これだけ儲かる!収入モデル

空いた土地を活用した駐車場経営。どの程度の収入が得られるものなのでしょうか?賃料や駐車台数などによる具体的な収入モデルと合わせて、より高い利益を上げるために、考えておくべきポイントをお教えします。ご自身の土地が、どの程度、駐車場経営によって利益が上がるのかを知りたい方必見です。

これだけ儲かる!収入モデル

はじめての駐車場経営Q&A

はじめての駐車場経営。「この土地でもコインパーキングにできる?」「業者との契約期間は?」「トラブル時の対応は?」など、当然わからないことがたくさんあるのでは?多くの方が疑問に思う、これらの駐車場経営の疑問にお答えします。わからないことや知りたいことがある方は、こちらをチェック。

はじめての駐車場経営Q&A

駐車場経営サポート会社との契約方法と注意点

駐車場経営をサポートしてくれる会社は複数あります。数ある会社の中からどんな会社を選ぶべきでしょうか。「契約時の注意点とは?」など具体的に契約を考えている方が知っておきたい契約書の内容確認のポイントをまとめました。簡単に始められるからこそ、あいまいな点をなくし、しっかりと理解しましょう。

駐車場経営サポート会社との契約方法と注意点

駐車場経営の初期費用について

駐車場経営を始めようと思ったときに、かかる初期費用は会社によって異なります。ただし、整地から立ち上げまで自分で行う場合には、200平方メートル程度の広さであれば2~300万円程度が相場のようです。何に、どのくらいのお金がかかるのか。初期費用のコストと、自営型と一括借り上げの比較をご紹介します。

駐車場経営の初期費用について

コインパーキングがロックレスに?有料駐車場の新たな形

パーキングのロック板をなくした、ロックレス(フラップレス)というスタイルをご存知ですか? 出庫待ちや入出庫時の処理を軽減するために生まれた、新しいコインパーキングの仕組みのことをいいます。ここではそんなロックレスパーキングとはどんなものなのか、メリットやデメリットも含めて詳しく解説します。

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メリットを比較!アパート・マンション経営と駐車場経営

空き土地を活用する方法として、駐車場経営とアパート・マンション経営、どちらを選ぼうか迷っている方へ。それぞれのメリットやデメリットを徹底解説いたします。ランニングコストや初期費用が低い駐車場経営と比べて、初期コストもかかるマンションやアパート。どちらがあなたに合っているのでしょうか?

メリットを比較!アパート・マンション経営と駐車場経営

コインパーキングと月極駐車場の併用運営

駐車場経営を考えたとき、月極駐車場と時間貸しのコインパーキングを併用している駐車場はどうかな?と検討している方もいるのではないでしょうか? 2つを併用運営するメリットや、どのような環境に向いているのか?について解説します。迷っている方は、是非一度目を通してみましょう。

コインパーキングと月極駐車場の併用運営

借り上げプランのメリットとデメリット

駐車場経営のリスクを低く抑え、駐車場経営を始める際の手間も少ない借り上げプラン。駐車場の経営者は土地の所有者ではなく、パーキング業者となるこのスタイルのメリットやデメリットはどんなものがあるのでしょうか?リスクを取りたくない方におすすめとも言われる借り上げプランについて考えてみましょう。

借り上げプランのメリットとデメリット

コインパーキングとして活用できる土地の種類とは

これから駐車場経営を考えている方にとって一番気になるのが「今空いている土地は、コインパーキングとして活用できるのかどうか?」ということでしょう。コインパーキングとして使える土地の種類や、コインパーキングには向いていない土地について一緒に考えてみましょう。

コインパーキングとして活用できる土地の種類とは

自分で経営するか、経営会社に任せるか

駐車場やコインパーキングを始める時、自分で経営をするか、経営会社に任せるかという選択は非常に大切です。こちらでは、それぞれのメリットとデメリットをご紹介するので、どちらが良いかよく考えてから経営を開始してください。

自分で経営する場合のメリット・デメリット

【デメリット】
  • 清掃や集金、管理業務をすべてする必要がある
  • トラブルやクレームの対応に追われる可能性
  • 収入が安定しない
  • 駐車機器の購入代金やメンテナンス費用がかかる
  • 環境の変化に対応できない可能性

自分で経営する場合、稼働率が低ければ全く収入が得られず、赤字になる可能性も考えられます。また、利用者への対応などもすべて一人で行わなければなりません。周辺に大手のコインパーキングなどができた場合など、環境の変化に対応することも難しいでしょう。

【メリット】
  • 利益がすべて自分の収入になる

経営会社に支払う分がないため、駐車場が稼働して得た分はすべて経営者の利益になるという点がメリットです。ただし、稼働率がかなり良くない場合は、一括借上げのほうが収入が得られる可能性もあります。

管理会社に任せる場合のメリット・デメリット

【デメリット】
  • 賃料は100%稼働時よりも低額になる

経営会社からは「土地の賃料」を受け取ることになりますが、その賃料は、駐車場やコインパーキングが100%稼働している時の収入と比較すると、いくらか低額になることが多いでしょう。

【メリット】
  • 駐車場管理の必要がなくなる
  • 一括借上げで収入が安定する
  • 稼働率を気にする必要がない
  • クレームやトラブルの対応も一気に任せられる
  • 駐車機器購入や設置のための費用がかからない

経営会社に運営を任せると、土地を貸す側としては何もすることはありません。クレームやトラブルへの対応、駐車場やコインパーキングの管理は経営会社に任せておくことができ、毎月の賃料を収入として受け取るだけで良いのです。その収入は賃料として一定なので、収入が不安定になることもありません。また、コインパーキングの機器も用意してもらえるので、初期費用は土地の整備費用だけです。

このように、経営会社に駐車場経営を任せれば、非常に多くのメリットを享受できます。自分で経営する場合と比較しても、経営会社に任せるべきなのは歴然です。駐車場の経営をサポートしてくれる会社の中では、次の5社が特にお勧めできるので、それぞれの詳細を確認してみてください。

エイブルパーキング

エイブルパーキングは、土地を最大限に有効活用するための提案をしてくれるところが特徴です。相談から契約、その後のサポートまで同じ担当者が担当し、オーナーに寄り添った経営サポートをしてくれます。

エイブルパーキング

三井のリパーク

三井不動産というグループの中の一つであるため、長期的な資産運用として長期的に運営をするためのサポートをしてくれます。また、様々な形態の駐車場に対応しているだけでなく、駐輪場にすることも可能です。

三井のリパーク

タイムズ24株式会社

タイムズ24株式会社は様々な規模のコインパーキングや駐車場を経営しているため、蓄積されたノウハウが非常に豊富です。また、オンラインでの管理システムによってデータ分析をし、経営効率を高めることも得意です。

タイムズ24株式会社

NTTル・パルク

持っている土地の形状や状態に合わせて、より収入が得られそうなコインパーキングを提案してくれます。また、サポート体制や機器の設備が充実しており、他のパーキングとの差別化を図れるでしょう。

NTTル・パルク

日本パーキング株式会社

日本パーキングでは自走式立体パーキングやタワー型にも対応しているので、大きなコインパーキングを経営したい方におすすめです。さらに、土地売買が成立するまでの間だけ駐車場経営をすることも可能となります。

日本パーキング株式会社
 
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