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これだけ儲かる!収入モデル

駐車場経営しているオーナーさんの収入はいくらくらいなのか?コインパーキングでの月収、年収例を調査してみました。

実例からわかる駐車場経営による土地オーナーの賃料収入

ここでは土地オーナーがコインパーキングによって賃料収入を得ている実際の事例を4つほど紹介します。

オーナー属性 台数 月額賃料(1台単価) 年間賃料(1台単価)
30代・男性 5台 20万円(4万円) 240万円(48万円)
50代・男性 7台 42万円(6万円) 504万円(72万円)
70代・女性 36台 155万円(約4.3万円) 1,860万円(約51.7万円)
70代・女性 10台 50万円(5万円) 600万円(60万円)

立地環境によって収益性は変わってしまうものの、1台分のスペースでの月額賃料収入は4万~6万円といったあたりがひとつの目安になりそうです。

リスクを負わず安定収入を得られる駐車場経営

上記のモデルケースが高いと感じるか安いと感じるかは個人差があると思いますが、土地貸しでの駐車場経営ならオーナーは費用負担も管理の手間もかからないので、ほぼ不労所得と考えられるのがポイント。
しかも実際の利用者数に依存せず、定額の賃料を手にすることができますし、短期間での収益化も可能です。
初期投資、メンテナンス、集客といった経営努力やリスク要因を考えずに安定収入が得られる駐車場経営は、遊休地月極で空きがある状況なら、中長期的な土地活用はじっくり検討するとして、とりあえずレベルでトライしても損をしないお得なビジネスともいえるでしょう。

より高い収入を得るために考慮すべきポイント

駐車場経営は、参入や撤退が比較的簡単にできる、狭小地でも有効に活用することができるというメリットがあります。さらに、サポート会社に管理を任せることで比較的何もしなくても、ある程度の収入を得ることができるでしょう。ただし、ここでご紹介するポイントを踏まえて駐車場経営を始めることで、より高い収入を得ることができるようになるでしょう。

自分の保有している土地が駐車場に適しているか検討する

狭小地などでも参入しやすいのが駐車場経営のメリットともいえますが、その土地が駐車場に適しているかどうかを、まず確認する必要があります。

  • 道路に面しているか?

駐車場として利用してもらうためには、幅員が4m以上の道路と面している土地が適しているとされています。最低限車が通ることができれば駐車場としては成り立つのかもしれませんが、駐車場に至る道のりが狭い場所では、需要があったとしても避けられてしまいがちになります。また、土地と道路の間に街路樹やガードレール、道路標識や電柱等があることもあります。移設してもらうことができるのかどうかは、役所や警察署、電力会社等との交渉が必要なケースもありますので注意が必要です。

  • 高低差はないか?

道路との高低差がある場合、駐車場の形態によっては、土地の造成が必要なケースがあります。特に、駐車場内に車路がない場合は増勢をしてフラットにする必要があるでしょう。ただし、車路がある場合などはスロープで対応できることもありますので、専門業者に相談するようにしましょう。

駐車場に関する需要を調査する

せっかく駐車場経営を始めたとしても、その場所での駐車場の需要が無ければ収益を出すことができません。最近では、インターネットなどで、駐車場の数がどれくらいあるのか等を簡単に検索することができるようになっています。

  • 稼働状況も確認しておく

実際に所有地の周辺に月極駐車場やコインパーキングが多くある場合は、それらの駐車場の稼働状況を確認しましょう。月極駐車場の場合、その駐車場の管理会社に空状況を確認することで、需要を知ることができます。コインパーキングの場合は、明確な稼働状況を知る術はありませんが、定期的に現地調査をしていくことで、大まかな需要を知ることができるでしょう。

  • 駐車料金の相場を把握しておく

周辺の駐車料金の相場がどれくらいなのかを確認しておきましょう。自分の所有している土地が、非常に便利な土地ならば相場より多少高く、不便な土地ならば相場より多少安くする必要があります。

  • 駐車場の形態を確認する

周辺の駐車場の形態が、平置きなのか?立体なのか?はたまた、砂利敷きかアスファルト敷きかなど、さまざまな形態の駐車場があります。利用者の目線になってみれば、同じ料金の駐車場ならば、砂利敷きの駐車場よりもアスファルトの駐車場に、立体よりも平置きの駐車場に車を停めたいと考えます。利用者のニーズを鑑みて、駐車場設営や料金設定をすることで競合の駐車場との差別化を行うことができます。

月極駐車場かコインパーキングのどちらを経営するか決定する

ここまで所有地周辺の駐車場事情を調査することができれば、おのずと保有地を月極駐車場にするべきか、コインパーキングにするべきかを決定することができるでしょう。
駐車場の運営において、まず月極めにするのか?コインパーキングにするのか?を選択しなければなりません。どちらも同じ駐車場経営ではありますが、立地・条件によって利益に大きな変化がでます。まずは、自分の土地が月極め向きなのか?コインパーキング向きなのか?を考えてみましょう。

月極駐車場が良い場合

月極駐車場は駐車場にできる十分な広さがある土地を利用して経営します。月極なので、契約台数に応じて毎月比較的コンスタントに収入を得ることができるのがポイントです。安定した収入を得るためにも、経営方法をしっかり決める必要があります。

月極め駐車場の経営方法は主に3つ。

  • 自己経営
  • 管理委託
  • 一括借り上げ

自己経営は、駐車場を契約してくれる人を募集するところから使用料をもらうことまで全て自分で行う方法です。看板設置や広告をいれたり、近所の人に声をかけて募集をするなど、自らが主体となって経営します。また毎月の使用料も踏み倒されないような回収システムを考える必要があるでしょう。

管理委託は、契約者の募集から使用料の回収はもちろん、万が一トラブルが発生したときの対応を全て業者が請け負ってくれます。土地の所有者は業者に一定の手数料を払う必要がありますが、自分で管理をうまくできない人にとってはメリットが多いシステムです。

一括借り上げは、自己経営や管理委託とは全く違う経営方法になります。自己経営と管理委託の場合、契約者がいなければ収入を得ることができません。一括借り上げの場合、空車・満車にかかわらず、業者が土地の所有者に対して一定の料金を支払ってくれます。つまり、最も安定した収入を得ることができる経営方法なのです。

収入の安定: 一括借り上げ>管理委託>自己経営

利益重視: 自己経営>一括借り上げ>管理委託

手数料の高さ: 一括借り上げ>管理委託

駐車場経営に何を求めるか?によって、経営方法を決めるのも良いかもしれません。

所有地の周辺が、一般的な住宅街であり、商業施設等が少ない場合は、月極駐車場のほうが収益を得る機会が多くなる傾向があります。ただし、周辺住宅の土地がそれぞれ広く、月極駐車場の需要が少ない場合は、来客者用としてコインパーキングにしたほうが、収益が高くなることがあります。

コインパーキングのほうが良い場合

コインパーキングは自己経営と土地賃貸の2パターンの経営方法があります。月極駐車場と違い、ある程度の設備が必要になるため、ほとんどの人が土地賃貸方式を活用する傾向があるようです。
自己経営の場合、コインパーキングの経営に必要な設備・機材を業者依頼して設置してもらいます。また料金設定・パーキングの清掃・管理なども全て自分で行います。

土地賃貸方式の場合、コインパーキングの運営業者に土地を貸すため、毎月土地の賃料がはいります。そのため台数に関わらず安定した収入は期待できますが、利益は業者の取り分なので、土地代しか入ってきません。利益は自己経営の方が多い傾向があります。

周辺に商業施設や大きな公園などの施設がある場合は、時間貸し需要が高くなる傾向があります。そのため、月極駐車場にするよりも、コインパーキングにしたほうが収益も高くなる傾向にあります。

初期費用はどのくらい必要?

駐車場やコインパーキングの経営を始める際に必要となるのが「初期費用」です。経営を始めるために必要な資金のことは、具体的に経営について考えるにあたって、最も大切なことと言っても良いでしょう。

月極駐車場の初期費用について

月極駐車場は、特別な設備がなくても経営ができます、しかし利用者が快適に利用できるように環境を整えておく必要があります。月極駐車場経営における主な初期費用は

  • 土地の整地(砂利・アスファルト・コンクリートなど)
  • 車止めのブロック
  • 駐車スペースのロープ張りやライン引き
  • 周辺が暗い場合は照明の設置
  • 屋根の設置

最低限の設備として、土地の整地・車止めブロック・駐車スペースのしるしさえあれば月極駐車場は経営できます。しかし立地や環境に応じて整備が必要です。土地の広さや整備に使う素材にもよりますが、100㎡の舗装費用は約20万〜80万円程度と言われています。

駐車区画のライン引きもロープとペグを利用すれば、コストを抑えられます。依頼する業者にもよりますが、自己経営をする場合、自分でできるところは自分で整備して、大掛かりになる部分は整備業者に依頼するといいかもしれません。初期費用に50万〜100万円程度かかるとイメージしておきましょう。また、これらの整備費用は業者によってかなり変動があります。管理委託・一括借り上げの場合、契約するときにどのくらいの費用がかかるのか?を業者に確認しましょう。

コインパーキングの初期費用について

コインパーキングは自己経営と土地賃貸、どちらにするかで初期費用がかなり変動します。コインパーキングの経営における主な初期費用は

  • ロック板
  • 機械
  • 看板設置
  • 設備工事

などが必要です。10台ほど停めれる土地だと仮定すると、自己経営の場合、200万円〜300万円ほどのコストがかかります。一方土地賃貸の場合、業者が初期費用などを負担してくれるので、初期費用が発生しないことがほとんどです。これらの設備に関しては、駐車場台数が多ければ多いほど費用が発生します。

維持費・ランニングコストについて考慮する

駐車場やコインパーキングの経営を続けるためには、初期費用以外に、維持費やランニングコストが必要です。これらの費用は、経営を続けている以上は継続的に必要となってくるため、収入からダイレクトに差し引かれます。ランニングコストを抜きにして、駐車場経営の収支は計算できません。

月極駐車場のランニングコストについて

月極駐車場で発生する維持費・ランニングコストのほとんどが税金です。月極駐車場の場合、建物や設備はないので、補修したり管理する必要がありません。発生するとすれば、ゴミ拾いや植木の環境整備がメインです。経営方法を問わず、共通で発生する費用は

  • 固定資産税や都市計画税
  • 所得税
  • 事業税
  • 住民税

です。自己経営ではなく管理委託や一括借り上げをする場合、管理委託報酬も発生します。管理委託報酬は業者によりますが、平均で大体5%ほどと言われています。

コインパーキングのランニングコストについて

コインパーキングの場合、税金にプラスして機械のメンテナンス費用がかかります。何より一番コストが発生するのが電気代です。コインパーキング運営におけるランニングコストで、電気代が非常に大きなウェイトを占めいています。収容台数が多い土地ほど、照明台数も増え、比例して電気代もアップします。

自己経営の場合、税金+機械メンテナンス+電気代+雑費(領収書など)の費用が発生します。土地賃貸の場合、業者が負担してくれるので、ランニングコストはほとんどかかりません。そのかわり、利益はほとんど業者のものになります。

パートナーとなる専門業者の見つけ方

月極・コインパーキングいずれにせよ、自己経営よりも委託業者に依頼するのがオススメです。自己経営の場合、利益が出れば出るほどメリットは大きいですが、契約がないときや空車が続くときはその分赤字になります。業者に依頼する場合、自分で管理する必要がなく、安定した収入が期待できます。駐車場経営をするうえで、良い業者を見つけつポイントは次の3つです。

  • 駐車区画割の提案力
  • 現在運営している駐車場の管理状態
  • 月極の場合、仲介手数料が発生しない

駐車場を埋める車の台数が多いほど、確かに利益はアップします。しかし、台数ばかり気にして狭いスペースの駐車場になると、大型車が止められません。台数を保ちながらも適切な区画割を提案してくれるか?は重要なポイントなのです。

また、契約してからの管理体制の良さは、現在運営している駐車場の管理が適切か?ゴミが落ちたり周辺が綺麗に保たれているか?で判断できます。契約して終わりではなく、その後の運営を適切に依頼できる業者かどうか?をしっかり見極めましょう。

自分で経営と管理をする場合

コインパーキングや駐車場の経営を業者に委託しなかった場合、管理を委託する場合と比較して、当然するべきことは増えてきます。こちらでは、個人でコインパーキングや駐車場を経営する際に、注意するべきポイントと、おすすめの管理方法についてご紹介しましょう。

個人経営で注意するべきポイント

個人経営の際に注意するべきポイントは、立地や状況によって稼働率が下がらないようにすることです。一括借上げなどとは違い、個人経営の場合は稼働率次第で得られる収入は大きく変動します。大手のコインパーキングや駐車場が近くにできてしまうと、稼働率が大幅に下がる可能性は非常に高くなるので、それに対抗するための手段が必要となります。また、基本的な業務である駐車場の清掃や利用者からの問い合わせ、機器のトラブルなどにも、すぐに対応できるようなライフスタイルを整えなければなりません。

おすすめの管理方法

個人経営の場合は、コインパーキングや駐車場を家から近い場所に作るということが基本です。家から遠いとトラブルの際にすぐに対応できなくなる上、日々の管理業務も大変です。さらに管理を簡単にしようとした場合、運営は個人で行い、集金や清掃などの業務だけを管理会社に委託するという方法もあります。

自分で経営管理をした時と、業者に依頼した時の収入の差

個人で経営をすると、利用者が支払った金額が全て経営者の収入となります。このように考えると、業者に依頼した時よりもかなり収入が多くなりそうですが、実際に、個人経営と業者に経営を依頼した場合では、どのくらい収入に差が現れるのでしょうか。

コインパーキングでの収入の違い

まず、コインパーキングを5台分持っていて、1時間600円の駐車料金と仮定して計算してみます。管理委託料は10%、一括借上げの場合は賃料として80%を受け取るとします。

  稼働率100% 稼働率80% 稼働率50%
個人経営 72,000円 57,600円 36,000円
管理委託 64,800円 51,840円 32,400円
一括借上げ 57,600円 57,600円 57,600円

コインパーキングの場合で考えていますが、月極駐車場でもほぼ同じような結果となるでしょう。個人経営の場合は、稼働率によって大きく収入が変わってしまうため、不安定さは拭えません。その点、一括借上げであれば、稼働率に関わらず収入が一定となるので、経営を依頼した場合でも収入に差はほとんどありません。その上、24時間営業で個人経営を行った場合、トラブルがあれば時間帯に関わらず対応をしなければならず、1日中時間に制約が掛けられることとなります。

お勧め3社を利用した時にかかる管理費比較

  手数料 管理費 サービス
エイブルパーキング
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0円 0円 ・希望に合わせてプランを作成
・提案
・事業の運営
・管理全般
・機器の設置とメンテナンス
・24時間体制でクレーム対応
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・駐車場清掃
三井のリパーク
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・機器の設置とメンテナンス
・オンラインで空車情報をリアルタイム配信
・情報分析により適正料金の設定
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タイムズ24株式会社
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0円 0円 ・事業の運営
・管理全般
・機器の設置とメンテナンス
・週1回以上の集金
・清掃
・駐車場業のための届け出
・申請手続き
・不正駐車・不法投棄の処理

駐車場管理を委託する時にお勧めできる3社は、全て手数料や管理費などは必要なく、初期費用とランニングコストが掛からないという点では同じです。

ですが、そのサービス内容には少しずつ差があり、「エイブルパーキング」では、現在活用できていない駐車場に対するプランの作成や、売上アップの提案を行ってくれるところが特徴的でしょう。

また、「三井のリパーク」では、公式サイト上の駐車場情報に、リアルタイムで空車情報が表示され、稼働率アップを期待できそうです。「タイムズ24株式会社」は、行政への届け出や申請の手続きも行ってくれるので、知識がない方でも安心です。

駐車場経営で届け出・申請が必要になるケース

駐車場経営は空いている土地さえあれば簡単にスタートできます。ただし以下に該当する場合は、駐車場法に基づいて駐車場経営をする前に役所に届出が必要です。

  • 不特定多数が自由に利用できる駐車場を経営する場合
  • 駐車場面積が横25メートル・縦22メートルで500m2の広さを超える場合
  • 駐車場経営をする場所が都市計画区域内である場合
  • 料金を徴収する場合

500m2を車の台数でイメージすると、車種や駐車の仕方などにもよりますが、10台くらい停車できます。比較的スペースを確保できる土地を活用してコインパーキングを経営する場合は届出が必要です。ただし月極め駐車場の場合は、どんなに狭くても広くてもこのかぎりではありません。

駐車場法とは

自動車の駐車スペースをつくるために必要な事項を定めた法律です。道路交通の円滑化や公衆の利便性の保持、都市機能の維持・増進を目的としています。この法律では、大きく分けて路上駐車場、路外駐車場、道路、自動車、駐車の5つについてが定められています。国と地方公共団体は、自動車の駐車施設のために、整備の推進を進めていかなければなりません。

都市計画区域とは

都市の発展を目的とした整備を行うために定められた「都市計画法」に基づいて定められた都市を指します。市街地を中心として整備・開発または保全をする必要がある地域が「都市計画地域」です。都市計画区域は都道府県知事が定めています。開発を促進するエリア、開発を留めるエリアに分けることで、街づくりを計画的に進めていくようにしているのです。

届け出る必要がある項目・内容

駐車場経営をスタートするにあたって、届出が必要な項目は以下の通りです。

  • 駐車場の名称(例:第1パーキング、フォレストパーキングなどの駐車場の名前)
  • 駐車場の住所(駐車場として土地活用する場所を書きます)
  • 駐車場の規模(駐車可能台数・スペースの広さなどのスペック)
  • 構造(砂利なのかアスファルトで舗装されているかどうかなど)
  • 設備(精算機や自動販売機など機械を設置している場合)
  • 従業員数(駐車場経営に関わるスタッフの人数)
  • 経営開始予定日

基本的にそんなに難しい項目はありませんが、注意するとしたら「駐車場の規模」についてです。駐車場は自動車専用なのか。それとも二輪車・自転車と併用なのか。利用できる種類を詳細に申告する必要があります。書類不備となって申請ができないと二度手間なので、駐車場設計図を申請する段階で持っている人は役者に持参し、担当者と確認しながら書類を提出しましょう。

業者を頼らずに駐車場を管理・経営する場合の届け出

コインパーキングなどの駐車場経営をする場合、業者に入ってサポートしてもらう人が多いかもしれませんが、もし、業者に管理を依頼せずに管理規定者として月極駐車場以外の経営をスタートさせる場合、駐車場法とは別の届出が必要です。届出は運営スタートをする10日以内に出さなければなりません。必要な届出は以下の通りです。

  • 路外駐車場の名称・併用時間・利用料金
  • 路外駐車場管理者の住所氏名
  • 路外駐車場の併用契約に関する事項(引き取れない車両の処分・損害賠償額などの詳細)
  • 法令で定める事項(駐車できない車両・附帯業務の概要)

これらは自分で書類を作成するのではなく、PDFフォーマットが用意されています。難しい届出ではありませんので、見本を参考に記入しましょう。エリアによっては税金が控除されることもあります。

駐車場の届け出・申請の流れ

駐車場経営を役所に届ける際に必要なステップを東京都の事例を参考にわかりやすく解説します。届出をしてから駐車場オープンまでにかかる日数は最短で約40日ほど。数日は受理されないと考えて、余裕を持って申請をしましょう。

事前相談

すぐに申請しにいくのではなく、まずは役所に行って事前相談をすることが大事です。技術的基準・事務手続き・届出に必要な書類についての説明を受けます。それと同時に警視庁にも事前相談をしましょう。必要書類を事前に説明を受けた上で届出書類を提出します。書類は正・副の2通を提出。審査が通れば控えとして副が返却される仕組みとなっています。

書類審査

東京都の場合、設置届・管理規定の届けは揃えて提出しましょう。書類を揃えて提出すると審査がスタート。「駐車場経営における不備がないか」がチェックされます。

収受後東京都から警視庁に照会

書類をチェックされると、東京都から警視庁交通部交通規制課へ確認の連絡が入ります。オープン予定の駐車場は出入り口の安全性が保たれているか、交通管理者の意見を元に現地で目視確認。警視庁が確認したのち、東京都に折り返し連絡がくる仕組みです。

現地調査

東京都職員による現地立入検査がスタートします。これは駐車場が技術的基準に一致しているかどうかをチェックするためです。

  • 技術的基準に合っているか
  • 供用時間や料金の案内があるか
  • 構造や駐車マスが届出と一致しているか

代表的な検査項目を3つあげましたが、他にもチェックされることがあります。もし現地調査で改善しなければならない点が出てきた場合は指導と改善が入ります。改善の必要性がない場合、最初の届出書類提出した控えの副が返却されるのです。ここまでの項目審査が終了すると駐車場がオープンできます。

駐車場経営に役立つ資格・知識

アパート経営とは違い、駐車場経営はとくに資格や知識などがなくてもスタートできます。土地が余っている、または運用できなくて放置している土地がある場合は、かなり有効活用できるでしょう。ただし個人で駐車場経営をする場合は運営が大変のこともほとんどです。駐車場経営をスタートする上で知っていると役立つ、そして成功しやすくなる資格をご紹介しましょう。

日商簿記検定(会計の知識)

日商簿記は収益計算と会計に関する知識や方法などが身につけられる検定です。収益の計算はもちろん、必要なコストやキャッシュフロー感覚、状況判断力なども身につくようになります。数字が客観的に見られるため、駐車場経営を長く続けたいのであれば、日商簿記検定2級程度は取得しておくと良いでしょう。

級ごとの難易度

日商簿記検定は1級・2級・3級の3種類。難易度は3級から1級に下がるにつれてアップしていきます。

3級の合格率は50%。初歩的な実技ができるレベルの難易度で、職種に関わらず実務ができるようになります。商業高校や大学などで週2回程度の講義を受講すれば取得できるため、まず日商簿記に触れてみたい人におすすめです。

2級の合格率は30〜40%。3級よりは難易度が上がりますが、財務表をつくるための知識やスキルなどが身につきます。駐車場経営をするうえで実用性が高い級です。経営シミュレーションができるようになります。

1級の合格率は5〜10%。かなり難易度の高い級で国家資格となっています。公認会計士・税理士になりたい人が取得するレベルの級です。駐車場経営をするうえでここまでのレベルは必要ありませんが、会社法や経営管理、経営分析などをしたい人は挑戦してみると良いでしょう。

駐車場法(駐車場設備に関する法律の知識)

駐車場法は駐車場経営に携わるのであれば欠かせない知識の1つです。駐車場法は、駐車場内で発生したトラブルをはじめ、駐車場経営の設備に関する法律を制定したもの。もし、駐車場内で利用者の車が前方不注意で事故をおこしたとします。一見するとドライバーの過失かもしれませんが、駐車場内の照明が切れていたり区画の広さや駐車場が定められた基準にあっていなかったりする場合、ドライバーではなく駐車場経営者の過失になるのです。こういったトラブルがあった時、「駐車場法を知らなかった」では済まないので、駐車場法の条文は必ず目を通しておきましょう。

都市計画法(駐車場の立地に関する法律の知識)

都市計画法は、都市部を発展させるにあたって計画的な整備を実施するための法律です。都市部で土地活用をして駐車場運営ができないわけではありません。もちろん全国どこでも条件があえば駐車場経営はできます。ただし都市計画区域内の場合、建設が制限されるのです。立体駐車場を建設する場合は行政許可が必要となります。都市計画法を理解したうえで駐車場経営をスタートさせると、スムーズに運営できます。

道路交通法(コインパーキング経営にまつわる法律の知識)

道路交通法には、時間制限駐車区間、つまりコインパーキングをはじめとする施設経営する際に把握しておかなければならない法律が記載されています。コインパーキングにおける駐車や車の管理などを適正に管理するためです。どんな駐車場に、どんな駐車場が該当するのか、どんなトラブルに対してどんな措置をとるべきかといった、経営するにあたって必要な情報が記載されています。コインパーキングを経営する際には知識として身に着けておく必要があります。

 
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