メリットを比較！アパート・マンション経営と駐車場経営

土地活用のメリットは？アパート・マンション経営と駐車場経営を比較！

土地活用を検討するときに駐車場経営と共に、アパートやマンション経営を視野に入れる人も多いのではないでしょうか？ここでは、アパート・マンション経営と駐車場経営を比較して、メリットとデメリットをご紹介します。

駐車場経営は初期費用やランニングコストがかからない

駐車場経営はアパートやマンション経営によりも、初期費用がかからないというメリットがあります。初期費用がかからないことで、借入をする金額を低く抑えることが可能です。そのため、ローン返済金額が少なくなり、収益に繋がりやすくなります。

また、駐車場の設備はアパートやマンションに比べて老朽化しにくく、ランニングコストがほとんどかかりません。駐車場経営の方法によっては、設備費用がかからない場合もあり、長期的な運用がしやすくなっています。

一方、アパートやマンション経営の場合は建設費用がかかります。そのため、ローンを組まなければならない金額が大きくなり、場合によっては借入することが困難となることもあります。また、アパートやマンションは月日が経つに連れて老朽化してしまうため、どうしてもメンテナンスが必要です。そのため、ランニングコストが必要となり、資金繰りに苦戦するケースもあるようです。

気になる収益の違いは？

駐車場運営をする場合、国土交通省が公表している「標準駐車場条例」により一台分の最低限の駐車場スペースが決まっています。また、各自治体でルールが定められている場合もあるので、地域や駐車場周りの環境によって1台分に必要となるスペースは異なります。

仮に、200㎡で20台の駐車場ができるとして1台につき月額1万円の収益が発生すると、1カ月で20万円、1年で240万円の収益となります。駐車場経営の場合には駐車場利用の有無にかかわらず、運営会社より1カ月分の賃料を支払ってもらえるケースが多いです。そのため、台数を増やさなければ金額が増えることはありませんが、リスクが低く一定の収益を得ることができます。

1ヶ月の賃料は、周辺の環境や相場により左右されます。駐車場経営を始める段階で土地の広さに収益が見合うような契約ができれば、長期的な運営がしやすくなります。

駐車場経営は儲かる？
オーナーの収入・年収例を調査

一方、アパート・マンション経営の場合は、土地が狭くても階数を重ねることで、部屋数を確保することは可能です。しかし、重要なのは利回りです。利回りは、1年間の家賃収入を物件価格で割った数字で表すことができます。4,000万円かかった物件の1年間の家賃収入が400万円なら利回りは10％となります。利回りは入居者の有無に左右されるため、立地が重要となります。

また、アパートやマンションの場合は築年数を重ねることで入居者が減る傾向があるので、長期的に安定した収益を得る見込みが立てにくいというデメリットがあります。

参考：（PDF）国土交通省「道路の移動円滑化整備ガイドライン」

駐車場経営は万が一のときも転用しやすい

駐車場経営は、万が一辞めたいと思っても比較的簡単に手続きをすることができます。駐車場経営は借地借家法の適用外となっているので、事前通告をすることで立ち退いてもらうことが可能です。そのため、駐車場経営を辞めたあとは更地に戻したり土地を売却したりするなど他の方法に切り替えることができます。

一方、アパートやマンション経営の場合には、辞めたいと思っても簡単に辞めることができません。ほとんどの場合は売却を検討しなければなりません。売却の金額は経営の方法や建物の状態により差が生まれるため、思ったような金額での売却ができない場合が多いようです。

駐車場経営・アパート経営、それぞれに向いている土地とは？

土地活用の手段としてあげられるアパート経営と駐車場経営。「どちらが良い」というわけではなく、土地の形状・状態・立地・広さなど、さまざまな条件によってどちらを選んだほうが儲かりやすいか変わってきます。

駐車場経営に向いている土地とアパート経営に向いている土地をそれぞれまとめているので、あなたが所有している土地はどちらにあてはまるのか照らし合わせてみてください。

駐車場経営に向いている土地

• 周辺に人が集まる大型施設がある（ショッピングモール・展示会ができる場所など）
• 繁華街や最寄り駅が徒歩5分圏内にある土地
• 半径1km圏内に駐車場収容台数の少ない大規模マンションがある土地
• 隣接する道路が広い土地（運転が苦手な人でも利用しやすい）

駐車場経営に向いている土地の共通点はただ1つ「駐車場のニーズがあるかどうか」です。駐車場経営に向いている土地かどうか見極めるには、周辺状況のリサーチは欠かせません。いくら広くて車を停めやすい土地にコインパーキングをつくっても、車利用者の少ないエリアなら駐車場経営は成功しないでしょう。

ショッピングモールなどの商業施設、ビジネスマンが展示会や会議場に使うような施設が周辺にある場合は車利用者が多いため、成功する可能性大。また、住宅地・主婦が多いエリアのコインパーキングでは、治安の良居場所か、夜間でも利用しやすいか、清潔感があるかなどが重視されます。

また、近年は日用品から大きな買い物までネットで購入できるようになり、車がなくても困らない人が増えて車離れが進んでいるため、バイクや自転車を停められる駐輪場としての土地活用も視野に入れてみると良いでしょう。

アパート経営に向いている土地

次の条件にあてはまる土地は、駐車場経営よりもアパート経営のほうが収益をあげやすいでしょう。

• 50坪以上ある土地（6戸以上のアパートを建築可能）
• 賃貸の空室がほとんどない都市部
• 大学生が多いエリア

まっさらな土地をアパート経営に活用する場合、アパートを建築するところから始まります。場所にもよりますが、都心部から少し離れた関東エリアで50坪の土地にアパートを建てる場合、建築費用だけで3,000万円前後かかるでしょう。初期費用を回収するまでにかなりの時間がかかるため、よほどお金に余裕があって「老後までに資産を増やせればいいな…」といったスタンスでない限りハードルは高め。

1戸あたりの収益が大きいため、賃貸物件の需要が高いエリアでヒットすれば駐車場経営よりも大きな収益が期待できますが、そのぶん失敗リスクも高いと言えます。「ここなら絶対にアパート経営が成功する！」という確信が持てるエリアでない限り、始めるハードルが低くて失敗リスクの少ない駐車場経営から試してみたほうが良いでしょう。