駐車場経営のおすすめ会社
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駐車場経営は相続税対策として有効な手段の一つです。ただし、特例が適用されるためには条件があり、すべての駐車場が対象とは限りません。
ここでは特例の条件と駐車場経営による相続税の減額について詳しく解説します。
駐車場経営は、一定の条件を満たすことで相続税対策として効果を発揮してくれます。これは「小規模宅地等の特例」という税制上の優遇措置があり、駐車場の敷地の評価額が減額される仕組みがあるためです。
特例が適用される駐車場であれば評価額の50%が減額され、相続税の負担を抑えられる可能性があります。
特例が適用されるためには、敷地に構造物が必要とされています。
そのため、舗装がされておらず単に止め石やロープを張っただけの駐車場では、資本投下が限定的な青空駐車場は「事業性が低い」と見なされるため、残念ながら小規模宅地等の特例の対象にはなりません。
しかし、資本を投入して厚い砂利を敷くなどの構築がされていれば、構造物がない場合でも事業性があると判断され特例の対象になる可能性があります。基準が明確でない部分もありますので、専門家に相談するとよいでしょう。
駐車場経営で小規模宅地等の特例が適用されるためには、いくつかの要件が揃っている必要があります。
まず「構造物の有無」が大きなポイントとなります。駐車場にはアスファルト舗装や機械式駐車場の設置が必要で、事業性が認められる状態でなければなりません。また、「貸付事業」として継続的に経営されていることも条件となります。
また、適用される特例の内容は、相続した敷地面積が200㎡までに限定されています。これを超える部分については減額が適用されないため、所有している駐車場が特例の面積条件を満たしているかどうかの確認も必要です。
また、平成30年度の税制改正により、相続開始直前に貸付事業を開始した駐車場は原則として特例が適用されないため、長期的な事業計画を立てることが必要があります。
相続で受け継いだ土地は、必ずしも活用方法が決まっているわけではありません。住宅地として使うにも条件が合わない、商業施設を建てるほどの資金もない、といった理由から放置されるケースが多くあります。しかし土地を所有している限り、固定資産税や管理コストは発生し続けます。特に空き地のままでは「資産」よりも「負担」になりがちです。
こうした背景から、比較的低コストで始められる土地活用として駐車場経営が注目されています。駐車場であれば建物を建てる必要がなく、舗装やライン引き程度の整備で収益化が可能です。また都市部や住宅街周辺では自動車需要が一定数存在するため、安定した稼働率が期待できるのも理由のひとつです。
マンションやアパート経営と比べ、駐車場は整備費が安く済みます。アスファルト舗装やフェンス設置などを行っても数百万円規模に収まるケースが多く、リスクを抑えながら始められるのが大きな魅力です。
コインパーキングであれば時間貸し収益が見込め、月極駐車場なら契約ベースで安定収入を得られます。特に駅周辺や商業エリアでは、駐車需要が底堅いため長期的に収益を維持しやすいのが特徴です。
駐車場経営を始めることで、相続税評価額が下がる場合があります。特に月極駐車場として貸し出すと「貸付地」として評価減が認められるケースがあり、固定資産税の軽減にもつながります。
駐車場は建物に比べて撤去や転用が容易です。将来的に売却や他の活用方法を検討する際にも柔軟に対応できるため、次世代へのスムーズな承継を考える相続オーナーにとって適しています。
月極駐車場の場合、アスファルト舗装と区画ライン引きで1台あたり10〜15万円程度が目安です。一方、コインパーキングは精算機やゲート設置が必要なため、数百万円規模の投資となります。ただしその分、時間貸しによる収益性が高くなる可能性があります。
例えば10台規模の月極駐車場を1台1万円で貸し出した場合、年間120万円の収入が見込めます。初期費用が150万円程度であれば、2〜3年で回収可能となります。
相続税評価額は更地に比べて貸付地の方が低くなる傾向があります。ケースによっては2〜3割の評価減につながることもあり、税負担を軽減できるのは大きなメリットです。
駐車場経営の利回りは立地により5〜15%が一般的といわれます。周辺の駐車需要を調査し、稼働率のシミュレーションを行うことが成功の鍵です。
管理については専門業者に委託する方法があります。月極であれば契約管理、コインパーキングであれば集金や清掃を委託できるため、自分で手間をかける必要はほとんどありません。
土地活用には都市計画法や建築基準法などの規制が関わる場合があります。また、近隣住民とのトラブルを避けるため、看板設置や出入り口の位置にも配慮が必要です。事前に行政や専門家へ相談することが安心につながります。
駐車場は設備撤去が容易なため、将来的に土地を売却する際も障害が少なく済みます。また他の土地活用（住宅建設や商業施設開発）への転用も比較的スムーズです。
駐車場経営に向く土地かどうかは「周辺の駐車需要」「接道状況」「土地面積」「法規制」などで判断します。駅や商業施設に近い場所は高い需要が期待できます。
駐車場業者は運営ノウハウや収益プランを提案してくれます。不動産会社は立地に応じた需要調査や賃料相場の把握に役立ち、税理士は相続税や固定資産税のシミュレーションを行ってくれます。
実際に収益がどれくらい見込めるのか、初期投資の回収に何年かかるのかを「収支試算シート」で具体的に算出しておくと安心です。これにより無理のない経営計画を立てられます。
まずは専門家への無料相談を利用して、土地のポテンシャルを客観的に判断してもらいましょう。複数の業者や専門家の意見を聞くことで、より良い活用方法を選択できます。
相続した土地は、維持するだけでは負担になることが多いものです。しかし、初期投資の少ない駐車場経営を行えば、安定した収益と節税効果を同時に得られる可能性があります。さらに柔軟な転用性があるため、将来の承継や売却にも対応しやすいのが大きな強みです。土地を相続したものの使い道に悩んでいる方は、まず駐車場経営という選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。