駐車場のサブリースサービスについて

空き区画が埋まらないまま、毎月の維持費だけが出ていく。そんな状態にお悩みではありませんか。サブリースは、収益の不安定さを解消する選択肢の一つです。

当記事では、駐車場サブリースの仕組みやメリット・デメリット、後悔しない会社の選び方まで解説します。

駐車場サブリースとは

駐車場サブリースとは、事業者が駐車場全体または一部の区画を一括で借り上げ、稼働状況にかかわらず毎月定額の賃料をオーナーへ支払う仕組みです。

空き区画が出たときのリスクを事業者が引き受け、募集からトラブル対応までの管理業務もまとめて移管されます。
ただし、その安心の対価として、満車で運用できた場合の収入より受け取る賃料は少なくなります。

当メディアでは、所有・管理している駐車場のタイプによって、適切な管理・借り上げをしてくれるサブリースサービス会社を紹介しています。

お持ちの駐車場の状況や課題にあわせて、よいパートナーを選定するための参考にしてみてください。

駐車場サブリースの仕組み

収入の流れと、契約に至るまでの具体的なステップを順に見ていきましょう。

収入モデル

駐車場サブリースの収益構造は、利用者から事業者へ、事業者からオーナーへという二段構造です。

• 利用者が事業者に転貸賃料を支払う
• 事業者がオーナーへ保証賃料を支払う

事業者は受け取った転貸賃料から、空き区画のリスク・募集費用・管理コストを差し引いた額をオーナーに支払います。この差額が事業者の収益源です。

なお、保証賃料の水準は立地や区画サイズ、周辺の空き状況によって個別に決まるため、一律の相場はありません。
提示額が妥当かどうかを見極めるには、複数社から条件を出してもらい、横に並べて比べるのが近道になります。

契約までの流れ

1. 問い合わせ：WEBや電話から状況を相談する
2. 現地調査・需要調査：事業者が周辺の駐車需要をリサーチ
3. 賃料提示：調査結果をもとに保証賃料が提案される
4. 契約条件の確認：契約期間・中途解約・賃料改定の条件を慎重に読み込む
5. 契約締結：条件に合意したらサブリース契約を結ぶ
6. 運用開始：事業者が運営を引き継ぎ、運用がスタートする

一括借り上げと
他の管理方式との違い

駐車場の管理方式である、自主管理・管理委託（集金代行）・一括借り上げの特徴をまとめました。

一括借り上げが他の2方式と大きく異なるのは、契約の相手方が利用者ではなく事業者になる点です。
この違いが、空き区画リスクの移転と収入の目減りを同時に生み出します。

メリットとデメリット

サブリース導入にあたっては、双方の側面をあらかじめ把握しておくことが大切です。

メリット

• 空き区画が発生しても、毎月定額の収入が入る
• 募集・集金・利用者からのクレーム対応を任せられる
• 収支の予測が立つため、長期修繕計画に組み込みやすい
• 機械式駐車場では、プランによって保守管理まで含まれる場合もある

デメリット

• 満車で運用できた場合と比べ、手取り額は少なくなる
• 契約期間中は、オーナーの都合で区画を返してもらえないことがある
• 契約内容や賃料改定の条項によっては、将来的に賃料が下がる可能性もある
• 事業者の経営状況によって、オーナーの収入が左右されるリスクを抱える

対象となる駐車場

サブリースの対象となるのは、平置き、機械式（ピット式・パズル式・タワー式）、自走式立体、更地、狭小地・変形地など多岐にわたります。

ただし、得意とする駐車場の種類や、1台から対応するのか一定台数以上をまとめて求めるのかという下限は、事業者ごとに大きく異なります。

サブリース会社の選び方

サブリース会社を選ぶ際は、以下の5つの軸を確認しましょう。

• 賃料水準（保証額の妥当性と、その根拠が明確か）
• 賃料改定の条項（周辺相場が下がった場合の減額ルールがどうなっているか）
• 中途解約と返還の条件（途中解約のペナルティや明け渡しの条件）
• 転借人の開示と審査体制（どのような基準で利用者を審査しているか）
• 税務・手続きのサポート（契約まわりの事務負担をどこまで軽減できるか）

なお、駐車場として土地を貸す契約には、一般的に借地借家法が適用されないと解釈されています。
建物の賃貸借や、建物の所有を目的とする土地の賃借とは事情が異なり、原則として賃貸住宅のサブリースのような強い法的保護は働きません。

そのぶん、契約書に書かれた条項がそのまま当事者間の取り決めとして効力を持つことになります。だからこそ、契約前に条項を入念に確認しておきましょう。

※参照元：e-Gov法令検索（https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090）

地域ごとの駐車場サブリース事情

全国でも、地域によってサブリースに対する考え方や事情は多少異なります。補助金の考え方や、賃料の相場によっても頼るべき会社は変わってくるので、ご自身のお持ちの駐車場のエリアについても下調べしておきましょう。

大阪のサブリース事情

大阪エリアは既存共同住宅における居住者の高齢化や、自動車保有に対する意識の変化に伴う駐車場利用率の低下が起こっています。

東京のサブリース事情

東京23区でも自動車保有台数が減少傾向。また、カーシェアリング市場の拡大や宅配需要の増加といった駐車需要の変化も指摘されています。

神奈川のサブリース事情

神奈川エリアでは、駐車場法に基づく事務が市町村単位で運用されており、規制緩和の判断も各自治体に委ねられているのが特徴です。

京都のサブリース事情

京都エリア、とくに市内中心部では自家用車を持たない世帯が一定数あり、マンションの駐車場需要が伸びにくい構造です。

千葉のサブリース事情

千葉エリアでも、車の保有意識が変化。また首都圏共通の要因として、居住者の高齢化による免許返納や若年層の車離れが起こっています。