マンションの駐車場におけるサブリース

分譲マンションの駐車場は、区分所有者以外に貸すために管理規約の確認が必要になるなど、個人所有の駐車場とは手順が異なります。

この記事では、駐車場のサブリース導入における可否と具体的な手続きについて解説します。

マンションの駐車場に
空きが増える理由

マンションの駐車場に空きが増える要因は、大きく3つあります。
居住者の車離れ、高齢化による運転免許の返納、そして車両の大型化により機械式駐車場のサイズ制限に適合する車が減っていることです。

いずれも構造的な問題であり、募集を強化しても回復しにくいのが実情。
管理会社に相談しても抜本策が出てこない状況は、管理組合の努力不足によるものではありません。

空き区画が管理組合の会計に与える影響

標準管理規約第29条^※1では、駐車場使用料は駐車場の管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てると定められています。
つまり空き区画の増加は、駐車場単体の赤字にとどまらず、将来の修繕積立金の不足へ直結する問題です。

しかも機械式駐車場の場合、稼働していなくても保守契約費が台数に応じて発生し続け、長期修繕計画には多額の設備更新費も計上されています。
収入が減る一方で支出は減らないという構造を抱えているわけです。

サブリース導入までに
必要な手続き

サブリースを導入するには、管理規約の確認と区分所有者の合意形成という2つの段階を踏まなければなりません。
導入までに必要な手続きを詳しく見ていきましょう。

管理規約の確認と変更

標準管理規約第15条^※2は、駐車場が不足し空き待ちが多い状況を前提として作られています。
ただし、区分所有者以外の使用を一律に禁じているわけではなく、総会の決議で規約を変更すれば外部への貸し出しも可能です。

さらに、空き区画が生じている実情や修繕積立金不足への対策として、組合員以外の者に使用料を徴収して使用させることにも言及されています。
国土交通省の標準管理規約に記載がある点は、総会で組合員に説明する際の根拠として使えるでしょう。

※1,2参照元：国土交通省[PDF]マンション標準管理規約（単棟型）（https://www.mlit.go.jp/common/000161664.pdf）

区分所有者の優先使用の確保

外部に駐車場を貸し出したあと、区分所有者から利用希望が出た場合の対応は、あらかじめ設計しておかなければなりません。

具体的には、区分所有者の希望がない場合にのみ外部へ貸し出す、居住者から希望が出たときは一定期間（例：3ヶ月）以内に外部への貸出分を明け渡す、契約期間を1年として更新時に調整できるようにするといった対策が挙げられます。

この設計は、次項で解説する税務上の判定にも直結する要素です。

税務上の注意点

外部に駐車場を貸し出すと、管理組合に法人税の申告義務が生じる場合があります。標準管理規約第15条のコメントでも、国税庁の見解を参照するよう促されています^※。

押さえるべき要点は2つです。

1つ目は、区分所有者を優先する条件を設定しているかどうかなど、運用方法によって課税範囲が変わること。
2つ目は、税務署から自動的に納付書が届くわけではなく、管理組合が自ら申告・納税を行う必要があることです。

※参照元：国土交通省[PDF]マンション標準管理規約（単棟型）（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999013.pdf）

機械式駐車場の場合に
検討したいこと

サブリースを活用して外部に貸し出しても、機械式駐車場である限り、保守契約費や将来の大型更新費用の負担はなくなりません。
ただし事業者によっては保守管理を含めたプランを用意しており、賃料収入と維持費のバランスから総合的な収支が変わるケースもあります。

判断材料として、空き区画1台あたり月々いくら以上の収入になればサブリースを導入する意味があるのか、事前に試算しておきましょう。

事業者選びで管理組合が
確認したいこと

個人オーナーとは異なり、管理組合は合意形成の負担が大きいため、理事会の関心事にきめ細かく対応してくれるパートナーを選びましょう。

確認すべき点は以下のとおりです。

• 賃料の水準と将来の改定条項の内容
• 中途解約の可否と返還に関する条件
• 転借人（利用者）の開示と審査体制の内容
• 事業者の経営実績と財務の存続性
• 理事会や総会の場に担当者が出席し、組合員向けの説明を代行してもらえるか

なかでも、担当者が総会に出席して直接説明してくれるかどうかは、理事の実務負担を大きく左右します。