駐車場のサブリースに関する基礎知識

サブリースの仕組みを理解しても、実際に契約する段になると相場観や解約条件が分からず、判断に迷う方は少なくありません。
この記事では、駐車場サブリースを契約する前に確認しておきたい5つの論点を解説します。

駐車場サブリースの相場

駐車場サブリースの保証賃料に、一律の相場はありません。理由は主に2つです。

1つ目は、賃料が立地、車室のサイズ、周辺の需給状況によって個別に算出されるため。
2つ目は、事業者側も相場の何割といった単純計算ではなく独自の査定方法で提案するとしており、具体的な掛け率が公開されていないためです。

なお、利用者が支払う一般的な月極賃料には地域差があり、こちらも明確な相場観というものはなかなか出せません。

相場を探し回るよりも、まずはご自身の損益分岐点を算出するほうが実用的でしょう。

駐車場サブリースの
デメリット

駐車場サブリースでは、満車になっても収入は契約賃料が上限となるため、周辺相場が高騰しても上振れ益を受け取れません。

また、将来的に市況悪化や周辺料金の下落が生じた場合、賃料改定条項によって保証賃料が減額される可能性もあるでしょう。

契約期間中は、オーナーや身内であっても駐車場を自由に使うことが難しくなります。事業者自身の経営状況によって賃料収入が左右されるリスクも否定できません。
さらに分譲マンションの駐車場では、外部貸しに伴う税務上の判定も必要になります。

駐車場サブリースの解約

駐車場としての利用を目的とする土地の賃貸借契約は、建物の所有を目的とする契約ではないため、条文上借地借家法の適用対象外とされています。

そのため、居住用の賃貸住宅にあるような法定更新の保護も、借地借家法上の賃料増減額請求（第11条・第32条）に基づく賃料増減額請求の規定^※も及びません。

法律による一律の保護や制限が期待できない分、契約書の条項が重視されます。

だからこそ、将来の解約条件や中途解約時のペナルティに関する取り決めは、契約を締結する前に入念な確認が欠かせません。

※参照元：e-Gov法令検索（https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090）

駐車場サブリースの
トラブル

駐車場は、賃貸住宅管理業法（サブリース新法）の規制対象外です。

同法の賃貸住宅は人の居住用家屋またはその部分と定義されており、国土交通省の「解釈・運用の考え方」でも、オフィスや駐車場、商業施設などの事業用物件は該当しないとされています。

つまり、賃貸住宅のサブリースで義務づけられている誇大広告の禁止、契約前の重要事項説明、法定書面の交付といったルールが、駐車場サブリースには適用されないわけです。

これに起因して、以下のようなトラブルが想定されます。

• 賃料の減額提示
• 契約更新の拒否
• 契約終了時の原状回復費用の負担
• 転借人による迷惑行為
• 事業者の経営悪化に伴う支払い遅延

駐車場サブリースの契約書

契約前には、以下のポイントを確認しておきましょう。

• 賃料改定：基準とする周辺相場の定義、見直しの頻度、改定通知の期限が明記されているか
• 中途解約：オーナー側から途中で解約できるか、その場合の予告期間や違約金の有無はどうなっているか
• 事業者都合の解約：事業者都合で解約された場合に違約金が設定されているか、その金額水準は妥当か
• 原状回復と設備の所有権：サブリース終了時に設置された設備を誰が撤去し、その費用をどちらが負担するか
• 転借人の開示：利用者の情報がどの範囲まで開示されるか、またどのような基準で審査されているか
• 契約終了時の転貸借契約：契約が終了した後、利用者との契約がどうなるか

なかでも影響が大きいのは、契約終了時の利用者の扱いです。そのまま残るのか、一度退去するのか、あるいはオーナーが直接引き継ぐのかによって、その後の収益は変わります。

事業者によっては終了後の転貸借契約の承継を選べるため、複数の対応策を比較しながら検討してみてください。

当メディアでは、所有・管理している駐車場のタイプによって、適切な管理・借り上げをしてくれるサブリースサービス会社を紹介しています。

お持ちの駐車場の状況や課題にあわせて、よいパートナーを選定するための参考にしてみてください。